Ипотечный кредит под залог коммерческой недвижимости

Кредитование под залог коммерческой недвижимости развито в зарубежных странах, в России коммерческая ипотека – новое развивающееся направление кредитования. Коммерческая ипотека - выдача ипотечного кредита на приобретение помещений для развития бизнеса: складов, офисов, помещений для торговли. Залогом в сделке выступает приобретаемый объект. Кредит является ипотечным только тогда, когда объект покупки является залогом. Для жилых помещений в этом вопросе созданы нормы законодательства, порядок действий при сделках. Коммерческая же ипотека на рынке недвижимости упорядочена недостаточно.

Основные особенности коммерческой ипотеки:

1. Короткий срок погашения (ориентировочно 5 лет);
2. Большие ставки за кредит (от 12 до 16%);
3. Значительная величина первоначального взноса (до 40% от стоимости недвижимости);
4. Высокая цена за оформление, длительный период оформления документов.

Основными игроками рынка являются: клиенты, ипотечные брокеры, страховщики, банки, оценочные компании. Клиент взаимодействует с ипотечным брокером. Брокер в свою очередь работает со страховщиками, банками, оценщиками. Основным проблемным вопросом стал вопрос о клиенте коммерческой ипотеки. Банки на начальном этапе сомневались в точности расчета бизнеса, который выполнил клиент. Но постепенно вопрос решился, поскольку банк ничего не теряет, имея недвижимость в залоге. Кроме того, заемщиками часто являются крупные компании, которые не вкладывают все оборотные средства в покупку недвижимости. Грамотное поведение компании – вложение средств в покупку более дорогой недвижимости, чем предприниматель может позволить сейчас, но далее объект будет приносить прибыль. Это стиль работы западных бизнесменов. В России так поступают только малое количество заемщиков по причине нестабильной экономической ситуации.

Требование к заемщику – физическому лицу:

• Предоставление документов: паспорт, военный билет, идентификационный код, справка о доходах, справка из налоговой инспекции, свидетельство о браке (или разводе), сведения о счетах в банках;
• Наличие лицензии на деятельность, оценки стоимости недвижимости, договора купли-продажи, документов на страхование, иных документов по требованию банка;

Заемщик – юридическое лицо должен предоставить: отчет о расходах и доходах, информацию о товарно-денежном обороте, состояние текущих и расчетных счетов, перечень операций по счетам, сведения об основных средствах, состояние дебиторской и кредиторской и задолженностей, иные документы по требованию банка. Банку сложно поверить финансовое состояние заемщика, если он не является клиентом банка. Специалисты банка в таких случаях выезжают на предприятие для предварительной оценки бизнеса заемщика. От решения специалистов зависит величина процентной ставки по кредиту. Задачей такого брокера является знание программ ипотечного кредитования, подбор оптимальных предложений для клиента. Ипотечный брокер связывает всех участников рынка, экономит время клиента. Кроме того, брокер ведет полное сопровождение сделки.

Роль страховых компаний заключается в страховании рисков влияния на сделку неожиданных для клиента ситуаций. Финансовые учреждения сотрудничают только с аккредитованными фирмами, поэтому клиент имеет возможность сразу получить перечень страховых компаний. Продукты страховых компаний: страхование недвижимости, жизни, титульное страхование.

Коммерческая ипотека выгодна для финансовых учреждений, поскольку одна сделка ориентировочно равна сумме средств, полученных от 100 до 200 кредитов на жилую недвижимость. Но отечественные банки не развивают коммерческую ипотеку по причине недостатка активов. Оценщики решают задачу обеспечения безопасности банка (финансовой) путем профессиональной оценки коммерческой недвижимости.

Таким образом, рынок коммерческой ипотеки имеет хорошее будущее, проблемы рынка должны устраняться с развитием рыночной экономики в РФ, а также на законодательном уровне.