Перед тем как приобрести квартиру в кредит, вам нужно будет оценить, сможете ли вы выплачивать свой долг банку, по установленному им графику. Для этого вам нужно будет узнать:
Если вам доступны все эти значения, то вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором, рассчитав, насколько доступной будет ипотека для вас. При этом нужно понимать, что платежи не должны превышать 30-40% от совокупного дохода, иначе при погашении такого долга неминуемо упадет качество вашей жизни, а если платежи будут больше 50% от дохода, то кредит вам вообще не дадут. Так как по закону банку нельзя предоставлять кредиты, если величина платежей по ним превышает 50% от дохода заемщика. При этом нужно помнить, что помимо основных платежей по кредиту, вам предстоят еще и разовые расходы, связанные с оформлением квартиры, и они составляют, где-то 2-5% от величины вашего ипотечного займа.
Если в ходе расчетов выясняется, что денег не хватает, то можно попробовать решить проблему следующими способами:
Если выяснилось, что денег значительный деффицит, то есть следующие варианты:
Если ваши расчеты показывают, что вы можете приобрести квартиру на 70 и более процентов, за счет первого взноса, то связываться с ипотечным кредитом не всегда оправданно. Можно покрыть недостающую сумму с помощью потребительского кредита. Конечно, величина процентной ставки по такому займу значительно выше, но при этом он дается на меньший срок, и не требует обязательного страхования жилья. И как следствие получается, что конечная суммарная стоимость кредита будет ниже, по сравнению с той же суммой взятой в ипотеку.
Если предварительные расчеты показывают, что ипотека вам вполне доступна, и вы можете успешно выплачивать банку свою задолжность, то следует проанализировать имеющиеся на рынке ипотечного кредитования предложения. Будьте очень внимательны анализируя предоставленные банками кредитные планы. Например, вы можете получить предложение, с довольно выгодной процентной ставкой в 9% годовых, но при этом банк предъявит вам крайне жесткие требования к количеству проживающих в вашей квартире людей, к качеству и местоположению жилья, вашим доходам, и способам их получения. Такой кредит вам может просто быть не посилен, не из-за цены, и именно в следствии, множества требований предъявляемых банком. Так что внимательно изучайте все пункты и приложения договора ипотечного кредитования. Лучше всего проконсультироваться со специалистами, которые помогут вам разобраться в подводных камнях каждого из договоров, и пояснят, как следует понимать запутанные и двусмысленные формулировки.
После того как вы предварительно выбрали несколько программ у разных банков, вам нужно будет лично отправится в их офисы и обговорить все пункты договора с менеджерами, при этом зачастую обнаруживаются очень важные подробности, которые в договорах раскрыты не полностью, или же вообще не упоминаются. В основном это касается условий предоставления займа, и дополнительных разовых платежей сопровождающих оформление.
Если у вас нет сил или возможностей самостоятельно анализировать имеющееся на рынке ипотечного кредитования предложения, ездить по банкам и узнавать все подробности. То вы можете привлечь к этой работе кредитного брокера. Кредитный брокер – это специалист основной работой, которого является помощь в оформлении самых разных кредитов. То есть, такой человек обеспечивает получение вами кредита, на максимально выгодных для вас условиях, и за это получает процент от суммы выданного вам займа. Так же он берет на себя большую часть бумажной работы сопровождающей оформление договора кредитования. И хотя его услуги обойдутся вам в 1-3% от величины кредита, его участие позволяет вам взять кредит на 4-5% выгоднее, чем если бы вы оформляли его самостоятельно.
При выборе жилья, которое вы хотите приобрести по ипотеке, вам нужно понимать, что банки накладывают требования на качество и зачастую местоположение недвижимости. То есть приобрести 3 комнатную квартиру в старом шлакоблочном двух этажном доме, около металлургического завода, в ипотеку вам не удастся. Банк просто не примет такой залог, так как в случае вашей финансовой несостоятельности выгодно продать его будет просто невозможно.
После того как вы получили согласие на договор ипотечного кредитования, для превращения денег в недвижимость вам нужно будет пройти несколько этапов. Сначала вам нужно будет достигнуть предварительно договоренности о приобретении жилья с его продавцом. После чего, вам потребуется внести залог, как правило, это 15-30 тысяч рублей. Затем, после проведения процедуры государственной регистрации осуществляет сделка купли-продажи, и как следствие происходит передача денег от вас к продавцу. Некоторые банки передают деньги продавцу до завершения государственной регистрации, но в этом случае вам придется вносить дополнительный сбор, на это действие. При приобретении квартиры в ипотеку, применяется два основных способа расчета, это наличными, с помощью банковской ячейки, в банке посреднике или же с помощью безналичного расчета. Как правило способ оплаты регламентирует банков в котором вы взяли кредит.
Чаще всего используют для оплаты сейфовые банковские ячейки, в которую наличными помещается вся сумма, включая кредит по ипотеке. Получить доступ к ячейке заинтересованные стороны смогут только после соблюдения целого ряда условий. Что позволяет защититься от недобросовестного использования, или хищения денежных средств.
При безналичном расчете банк просто переводит деньги по реквизитам, предоставленным продавцом недвижимости, в этом случае первоначальный взнос покупатель вносит сам, наличными, или же то же переводом по реквизитам предоставленным продавцом.
Если вы планируете получить имущественный налоговый вычет, очень внимательно отнеситесь к оформлению всех платежей, если документы будут заполнены с ошибками, получить этот вычет вам не удастся.
И хотя купленная в ипотеку квартира переходит в вашу собственность, очень важно не забывать, что она является залогом по вашему займу. И если вы не будете своевременно погашать свой долг, и осуществлять страховые платежи, то банк имеет полное право расторгнуть договор кредитования, и конфисковать заложенную недвижимость. Так же следует отслеживать величину процентных ставок по ипотечным кредитам да же после того как вы взяли ипотеку. Экономическая ситуация может сложиться таким образом, что процентные ставки упадут, и вам будет выгодно прибегнуть к перекредитованию вашего займа. То есть вы возьмете в другом банке кредит под меньшие проценты, и за счет него погасите свой долг. Получиться что вы поменяете таким образом один кредит на другой, только в новом кредите переплата будет ниже чем в старом.
