Договор ипотеки – представляет собой договор кредитования под залог недвижимого имущества. В случае решения проблем с жильем, с помощью ипотеки, в качестве залога обычно выступает приобретенная на эти деньги квартира.
Сторонами, заключающими договор являются залогодержатель (банк выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщик кредита). Стороны должны быть не моложе 18 лет, а юридически лица не должны иметь органичений по передаче имущества в ипотеку.
В ипотечном договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты:
Предмет залога указывается в договоре ипотеки с указанием его наименования, мета расположения, и достаточным для опознания предмета залога описанием. Например, в договоре ипотеки указывается квартира или дом (вид недвижимости) его полный адрес, общая жилая площадь, количество комнат.
Частный жилой дом может быть предметом залога только в том случае, если одновременно с этим закладывается и земельный участок где он расположен. При этом в договоре ипотеки указывается адрес участка, его размеры, кадастровый номер, и категорию земель.
Залогом не могут, является дома и квартиры находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Так же нельзя включать в договор имущество е подлежащие приватизации, например, служебные помещения и т.п.
При использовании в качестве залога жилья в многоквартирном доме, находящимся в долевой собственности, заложенной считается не только сама жил площадь, но и соответствующая доля в праве общей собственности на дом.
При получении кредита на строительство собственного жилого дома, договор ипотеки может обеспечиваться и незавершенным строением и принадлежащими заемщику материалами, оборудованием, строительной техникой.
Оценочная стоимость предмета договора ипотеки определяется по соглашению кредитора и заемщика, и указывается в договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость участка может быть ниже его рыночной цены.
Иногда в договорах указываются несколько вариантов оценки стоимости залога, например, оценка БТИ, и стоимость залога по оценке независимого эксперта. Для того что бы договор ипотеки не считался ничтожным, в договоре должна быть указана консенсусная стоимость залога.
Если ипотекой обеспечиваются обязательства, возникшие при заключении договора кредитования, то в документах должны быть отражены основные условия кредита. Кто является кредитором, кто заемщик, сумма выданного кредита, размер процентной ставки, срок, размер платежей, и порядок погашения долга. Эти данные и являются существом, размером, и сроками исполнения обязательств, залогом которых является ипотека. То есть без этих данных договор ипотечного кредитования будет несостоятелен.
Если в договоре есть хотя бы один не согласованный пункт, то он считается не действительным. И никаких прав, обязанностей у сторон указанных в договоре нет. И все сделки связанные с этим договором считаются не действительными.
Обязательным условием банка является страхование ипотеки.
Заемщик по ипотечному кредиту имеет право проживать в заложенной недвижимости, а так же регистрировать на данной жил площади членов свой семьи. Право на перепланировки, сдачу в аренду, продажу договором обычно ограничивается. Как правило, это полностью запрещено, или для осуществления этих действий требуется получить разрешения в банке, выдавшем кредит.
Банк имеет право проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если имущество не обеспечивается надлежащим уходом, и качество недвижимости снижаются, то банк в праве потребовать досрочного погашения займа. А при невозможности погашения конфисковать залоговое имущество, в свою пользу.
Так же кредитор имеет право требовать досрочного погашения займа при неуплате, или несвоевременной уплате долга, в том числе при нарушениях в сроках внесения платежей, по кредиту более 3 раз в течении одного года.
При невыполнении должником требований о досрочном погашении займа, банк имеет право наложить взыскание на недвижимость являющуюся обеспечением по кредиту. То есть недвижимость заемщика будет выставлена на публичные торги, и продана в соответствии с действующим законодательством. Деньги, вырученные в результате торгов, перейдут банку, в качестве погашения вашего долга. Выставление имущества на торги может, быть осуществлено как в судебном, так и во внесудебном порядке. При внесудебном осуществлении взыскания возможно, получение более выгодных для заемщика условий разрыва договора кредитования.
Договор ипотечного кредитования заключается в письменном виде, и подлежит обязательной государственной регистрации по месту расположения залогового имущества, указанного в договоре. Договор считается заключенным, и вступает в силу с момента государственной регистрации.
Для проведения государственной регистрации договора ипотечного кредитования вам будут нужны следующие документы:
В тех случаях, когда право залогодержателя удостоверяется закладной, дополнительной к вышеперечисленным документам, нужно предоставить саму закладную, и документы названные в ней, в качестве приложений, и их копии.
Договор ипотеки должен быть зарегистрирован в течении 15 дней со дня подачи всех необходимых для его оформления документов, путем осуществления регистрации записи о заключении договора ипотеки в ЕГРП. Удостоверяется осуществление регистрации с помощью надписи на договоре, содержащей полное наименование органа осуществившего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
После того как договор ипотеки исполнен, или прекратил действовать по какой-то другой причине, нужно погасить запись о регистрации ипотеки. Это выполняется на основании совместного заявления заемщика и кредитора, или же по решению суда, о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при прекращении договора её аннулируют, и передают владельцу заложенной собственности по его требованию.
Вопросы ипотечного кредитования в России регулируются следующими нормативным документами:
Конституция РФ;
Гражданский Кодекс РФ;
Жилищный кодекс РФ;
Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Федеральный закон Об ипотеке (залоге) недвижимости;
другие нормативные акты.
