Дешевая ипотека в России: быть или не быть?

В течение последних лет власти постоянно заявляли о необходимости развития ипотеки в РФ и снижении процентных ставок. В прошлом году Владимир Путин в своих предвыборных статьях ставил цель снизить ставку до шести процентов годовых. Но в 2012 год она стала в два раза больше – около двенадцати процентов годовых. А в 2013 году процентная ставка составила тринадцать процентов годовых. Получается, что государственные программы льготной ипотеки работают не в полную силу. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию винит в высоких ставках торможение отечественной экономики.
На сегодняшний день рынок ипотеки полностью восстановился после кризиса 2008 года. В первом квартале текущего года было предоставлено сто сорок две тысячи триста девяносто три кредита, что в одну целую и двенадцать сотых раза превышает уровень первых аналогичного периода в прошлом году и в одну целую двадцать пять сотых раза в денежном выражении.
В некоторой степени ситуация улучшилась благодаря тому, что четыре лидера среди банков смягчили условия. Кредитные организации выдавали кредиты без подтверждения дохода клиентом отдельной справкой. Однако, это послабление увеличивает риск роста просроченных платежей.
Рынок восстановился, но ставки до сих пор остаются высокими. До обещаний премьера и президента далеко. Отметим, что Владимир Путин, будучи кандидатом на пост главы государства, во время выступления с отчетом о работе правительства в Госдуме, посчитал реальным снизить ипотечные ставки до шести с половиной процентов годовых.
Далее... В предвыборных статьях Владимир Путин обещал опустить ставку до шести процентов годовых. Однако, «додавить» инфляцию не получается. Только Центробанк старается хоть как-то сдержать ее, оставляя высокой ставку рефинансирования – на уровне чуть выше восьми процентов. Из-за инфляции и увеличиваются проценты по ипотеке.
На отступную президент пошел в указах от седьмого мая прошлого года. Новая цифра, указанная президентом составит – плюс две целых и две десятых процента к уровню инфляции до 2018 года. Таким образом, если за прошлый год инфляция составила шесть целых и шесть десятых процента, то процентная ставка по ипотеке должна быть не более восьми целых и восьмидесятых процента, вместо сегодняшних двенадцати целых и двух десятых процента. Но это
Стоит отметить, что низкие ставки в РФ, к которым стремятся власти, были, и во время кризиса. В 2009 году самое выгодное предложение было семь процентов годовых. Сегодня таких цифр нет и, в ближайшее время, не будет. В республике Тыва, по итогам первого квартала, была самая низкая процентная ставка – десять целых и восемь десятых процента. Самая высокая в Башкортостане – тринадцать целых и пять десятых процента. 
АИЖК в росте процентных ставок винит не высокую инфляцию, в отличие от властей, а торможение российской экономики, риск наступления рецессии и долговое фондирование. В особенности боятся кредитные организации. Банки оказались перед дилеммой  - уменьшить ставки, тем снизить маржу, но увеличить объемы предоставленных кредитов, или сохранить высокую рентабельность в условиях снижения объемы предоставления. Итог, большая часть банков заняла выжидательную позицию и стали анализировать реакцию рынка через разовые акции. По данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, кредитные организации ощутили замедление роста после повышения ставок в конце прошлого года и в первом квартале 2013, поэтому ни один из десяти самых крупных банков, по объему выдачи, до сегодняшнего дня не увеличил процентную ставку. Стоит отметить, что не менее четырех игроков из этого числа сделали корректирующее снижение ставок.
По словам Андрея Верникова, заместитель генерального директора инвестиционной компании, государство стремится сделать ставки по ипотечному кредиту равными инфляции плюс два-три процента. На данный момент ставки находятся в районе двенадцати процентов, и уменьшить их сложно. Чтобы найти выход из стагнации, власти вынуждены продемонстрировать смягчение монетарной политики, а в этом случае, инфляция растет, добавил он.
 
Льготы с обременением
Сегодня власти стараются решить проблему высоких процентных ставок с помощью льготных ипотечных программ. К примеру, в конце 2012 года стартовала специальная программа для молодых педагогов – своеобразная социальная ипотека. Условия программы: учителям предлагается ипотека по сравнительно низкой ставке, всего восемь с половиной процентов годовых.  К тому же, чтобы погасить первоначальный взнос клиенту достаточно внести только десять процентов собственных средств, ( для обычных граждан первоначальный взнос составляет минимум двадцать пять процентов от стоимости недвижимости). Оставшаяся часть оплачивается за счет субсидий из регионального и федерального бюджета.
Но эту программу приняла лишь пять регионов – Тульская, Рязанская, Нижегородская области и Республика Бурятия. В 2013 году планировали вступить в программу Тюменская, Иркутская, Новгородская, Липецкая, Новосибирская и Костромская области. Чиновники из других регионов сообщают, что субсидирование ипотеки из собственного бюджета им не по силам.
По словам Галины Соколовой, начальник управления экономики администрации Еврейской автономной области, изучив все положения программы, они пришли к выводу, что им программу не потянуть.
Власти северной столицы также решили не участвовать в программе, потому как в городе уже существуют другие жилищные программы, которые рассчитаны на бюджетников, в частности и для учителей. Поэтому они посчитали излишним финансировать еще один проект. Такая же ситуация и в Москве.
Есть и другие причины отказа регионов от участия в программе. В России средняя зарплата учителей чуть больше двадцати двух тысяч рублей, но прибавки съедает инфляция. Учителя младших классов получают около семнадцати-восемнадцати тысяч. К тому же если учитывать соотношение зарплат и стоимость жилья, большей части педагогов даже льготный ипотечный кредит будет не по карману и не найдется средств на первоначальный взнос в размере десяти процентов.
Молодым врачам также предлагают специальные льготы. Если оба или хотя бы один из супругов моложе тридцати пяти лет, семья может стать участниками программы. Для этого нужно документально подтвердить необходимость в новом жилье. На каждого члена семьи, согласно современным нормативам, полагается не более восемнадцати метров. В каждом регионе норматив по жилой площади отличается. Молодой врач должен подтвердить  свою платежеспособность, чтобы получить ипотечный кредит на покупку недвижимости. Как заявляет министр здравоохранения Вероника Скворцова, средняя зарплата по России составляет тридцать две тысячи рублей. Однако, эксперты говорят, что для получения льготной ипотеки фактически минимальный уровень дохода должен быть около полторы тысячи долларов. Но таких доходов у российских врачей и медсестер пока нет.
Условия для врачей: процентная ставка от пяти до семи процентов годовых, первоначальный взнос составляет десять процентов от стоимости дома или квартиры. В планах у государства снизить ставки по ипотеке для молодых бюджетных специалистов до трех-четырех процентов. Однако, программа для молодых врачей работает не во всех регионах, так же как и программа для учителей, но тем не менее она есть Москве и Подмосковье.
Существует специальная программа для матерей-одиночек. Однако, «источник доходов» женщин должен соответствовать «требованиям банков», и требования эти немаленькие. Еще одно важное условие: мать-одиночка должна оставить что-то в залог или приобретаемую недвижимость или другую недвижимость, которая находится  в ее собственности. Количество детей – это главное препятствие для матери-одиночки в получении кредита. Даже если у женщины большой доход, она может получить отказ, если после выплаты по ипотеке оставшихся денег будет недостаточно на полноценную жизнь самой матери и всем ее детям. Отрицательное значение также имеется при наличии других иждивенцев, например, престарелые родители.
У многодетных семей также есть право на льготы по ипотечному кредиту: получение денежных средств с низкой процентной ставкой или возмещение части кредита средствами бюджета.
Самый распространенный вариант – это низкие ставки. Для многодетной семьи льготная ипотека практически не отличается от обычного жилищного кредита, но она более выгодна. Если недвижимость выбрана в новостройке, то кредит можно получить под шесть процентов годовых. Для вторичного жилья актуальная ставка одиннадцать процентов годовых. Есть банки, которые самостоятельно предлагают выгодные процентные ставки для многодетных семей. Обычно, ставки ниже традиционных на один-два процента. Выдается льготная ипотека для многодетных семей на срок до тридцати лет. Однако, кредит можно взять и на один-два года, если доходы семьи соответствуют требованиям кредитной организации. Многие банки требуют внести первоначальный взнос от десяти до тридцати процентов от стоимости кредита. Есть организации , которые выдают средства без единовременных взносов. Для получения и погашения кредита многодетная семья имеет право воспользоваться материнским капиталом. Таким образом, деньги можно использовать и как первоначальный взнос.
Когда в семье появляется маленький ребенок, то полученная от государства еще одна субсидия, материнский капитал, можно внести как платеж по кредиту или частично погасить долг перед кредитной организацией.
 
За границей
И нашим программам, и президентским обещаниям далеко до Запада. Напомним, что обещание Путина – это шесть процентов годовых. За рубежом средняя процентная ставка по ипотечному кредиту равна пяти процентам. В таких странах, как Франция, Испания и Италия ипотека предоставляет  под четыре с половиной процента годовых. К тому же кредитные организации выдают от семидесяти процентов от стоимости объекта. Если сравнить: в нашей столице на сегодняшний день можно купить хрущевку в панельном доме за двести тысяч долларов, а за рубежом на эту же сумму можно приобрести квартиру в монолитном доме с отделкой или в кирпичном, на престижном курорте рядом с морем. На меньшую процентную ставку можно рассчитывать покупатель, если треть стоимости от недвижимости он оплачивает из собственного кармана.
Однако, за бугром не все так просто. После кризиса многие кредитные организации стали опасаться клиентов-нерезидентов, поэтому ужесточили к ним требования. А некоторые банки вообще отказываются кредитовать. Уверенно обращаться за ипотечным кредитом в банки Европы могут лишь те клиенты, которые, по мнению кредитных организаций, наиболее надежны: с перспективными профессиями, высокими доходами, подтвержденные официальными документами, серьезными активами.
Важно банкам и то, какое именно жилье приобретают граждане России: преимущество у тех, кто выбирает более дорогие дома и квартиры. Сегодня банки Европы, в особенности Франции, Германии и Англии, охотнее предоставляют кредит крупным заемщикам с объемом заимствований от трехсот тысяч евро. Управляющие кредитных организаций считают, что клиент, которые покупает объект, к примеру, за шестьсот  тысяч евро и двести тысяч собственных средств, более надежный. При этом по трудозатратам выгоднее предоставить один кредит на четыреста тысяч евро, чем «возиться» с пятью заемщиками по шестьдесят тысяч евро. Получается, что увеличивается доля кредитов, приходящихся на крупные заимствования, а доля небольших займов сокращается. Такая ситуация складывается в большинстве других развитых стран, маленькие кредиты на покупку скромных апартаментов относительно просто получить там, где рынок ипотечных кредитов на начальной стадии развития, например, АОЭ, Турция и Египет или в странах, где строительство – ведущая отрасль и ее развитие активно поддерживает государство, например в Испании.
Сегодня также ужесточились требования к первоначальному взносу за границей. Если до кризиса в 2008 году в Англии предоставляли кредит с первоначальным взносом пять процентов, а теперь ни одна кредитная организация в Европе не рассматривает вариант даже с десяти процентным взносом. Первоначальный взнос сорок процентов – это пропуск к недвижимости Италии, Германии, Португалии, Греции и Швейцарии. На данный момент можно считать успехом получение шестидесяти процентного финансирования. Иногда кредитные учреждения предлагают плану в пятьдесят процентов от стоимости объекта.
В Испании, Италии, Греции и Германии можно без особых проблем получить от банка шестьдесят процентов от стоимости жилья. В Швейцарии и Португалии первоначальный взнос сорок процентов – это отправная точка. В Америке первоначальный взнос не меньше пятидесяти процентов.