Без первоначального взноса приобрести в кредит недвижимость стало труднее

Возможность без ипотеки купить себе жилье имеется сейчас далеко не у многих. Ведь откладывать финансы на такую покупку не имеет смысла, по причине их обесценивания вследствие низкого уровня доходности банковских депозитов, не превышающего уровня инфляции. Рост же цен происходит намного быстрее доходов граждан. Многие годами копят на один только первоначальный взнос по ипотеке, составляющий от 10% до 20% цены на жилье. Неудивительной была радость населения, когда начиная с 2006 года банки стали делать предложения кредитов без наличия первоначального взноса. Однако продлилась радость совсем недолго, так как уже осенью 2007-го года подобные программы по ипотечному кредитованию без первоначальных взносов начали сворачивать одну за другой. И такой шаг банков можно понять. Риск хоть и относится к благородному делу, но совсем не в банковской сфере. В то время мир охватил финансовый кризис, заставивший банкиров откинуть перспективные, но весьма рискованные для такого периода идеи, в число которых в качестве самых сомнительных как раз и входили кредиты ипотеки без первоначального взноса.
Эксперты провели оценку и сделали вывод, что по кредитам без первоначального взноса процент дефолтов выше в 5-6 раз, нежели по кредитам, имеющим взнос 20%. Кстати, нужно отметить, что в Европе также практически не предоставляются кредиты, не имеющие первоначального взноса, а в Америке именно данные кредиты подкосили ипотечное кредитование. Вместе с тем за рубежом можно встретить довольно интересные кредиты, например, на 120% стоимости залога, однако выдача их производится только на особых условиях и лишь тем, у кого кристально чистая кредитная история. Впрочем, иностранные банки имеют такой подход, согласно которому соискатель, не имеющий на руках определенной части денег от стоимости приобретаемого жилья, относится к ненадежным заемщикам. Из американской и европейской практики давно сделан вывод о том, что чем меньше заемщиком было потрачено личных средств на приобретение недвижимости, тем менее такой заемщик дисциплинирован.
Когда же «кровных», так сказать, денег в покупку вложено было хоть 10%, заемщик боится их потерять в случае, если банком будет отобрана квартира за долги. Согласно наблюдению российских специалистов, заемщик покупая себе жилье в кредит ипотеки без первоначального взноса в течение первых пяти – десяти лет не чувствует себя полноправным его хозяином. Если заемщику не удастся погасить свой кредит и жилье перейдет в счет долга, то денег у него остается настолько мало, что он уже никак не сможет купить новую квартиру. Данный фактор и развивает у граждан психологию скорее арендатора, чем собственника жилья. По словам директора департамента розничного бизнеса МКБ Людмилы Салигиной, заемщику присуще некое чувство «незаинтересованности» в квартире, которая куплена только за средства кредита, и если клиентом в данную недвижимость не было сделано своих капиталовложений, то ему и терять нечего. Также эксперт говорит о наличии риска во время кредитования без первоначального взноса со стороны оценочной компании, которой может быть завышена рыночная стоимость квартиры.
Если вдруг заемщик окажется по какой-либо причине неплатежеспособным и необходима будет продажа заложенной недвижимости для оплаты долга, то вполне возможно, что вырученных за счет продажи средств может не хватить не только на проценты, пени, штрафы и другие издержки, но также и на всю сумму по основному долгу. Существующий в Европе специальный вид страхования – private mortgage insurance (сокращенно PMI), позволяет защитить банковское учреждение от возможного дефолта заемщика до того, как он выплатит 20% стоимости жилья. В нашей стране подобных видов страхования пока нет, хотя у многих страховых компаний не только имеются соответствующие лицензии, но и разработаны аналогичные продукты. При острой необходимости в жилье и сбережениях, которых не хватит даже для оплаты стоимости кладовки, особого выбора можно сказать нет. Кредиты ипотеки на покупку готовой жилой недвижимости без наличия первоначального взноса предоставляются только Банком Москвы и ВТБ-24.
Банком Москвы на собственном сайте де-факто еще выдаются кредиты без первоначального взноса, хотя в перечне программ ипотеки их уже нет. Большинством банков устанавливается повышенный процент на кредиты с нулевым взносом, с целью компенсации повышенного риска, хотя Банком Москвы подобные займы на покупку готовой жилой недвижимости предоставляются на стандартных условиях. Возможен выбор любой из 3-х основных валют: евро, доллары, рубли. В швейцарских франках или же японских йенах такой кредит не дадут. Срок погашения кредита составляет до 30 лет, с минимальными рублевыми ставками в 12,4%, долларовыми – 9,5% и в евро – 9,8%. Единственным отличием, как было сказано управляющим директором блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Аллой Цытович, является более тщательная проверка клиента банком включая платежеспособность, а также возможность получения клиентом работы с аналогичным заработком, если он будет уволен. В результате данная программа подходит лишь избранным представителям верхушки среднего класса.
По этой причине востребованность ипотечного кредитования с нулевым первоначальным взносом в Банке Москвы упала в 3 раза, если сравнивать с показателями прошлого года. На текущий момент на подобные займы подается не больше 10% заявок, и в ипотечном банковском портфеле кредиты без первоначального взноса составляют около пятой части. По параметрам они не отличаются ничем от характеристик тех займов, которые выдавались по стандартным программам банка, при средней сумме в 150 тысяч долларов и среднем сроке погашения 20 лет. Выделением кредитов без первоначального взноса в отдельную программу ВТБ 24 то же не занимается, как и не выдвигает каких-либо иных дополнительных требований к предмету залога или к самому заемщику. Это означает, что в данном банке имеются возможности получить ипотеку с отсутствием первоначального взноса при годовых в рублях – 11,7%, в евро и долларах – 9,7% со сроком до 50 лет. Существует возможность оформления такого кредита даже на покупку квартиры в новостройке, хотя на загородный дом денег, скорее всего, не дадут.
Займы на покупку коттеджей сегодня не числятся в базовой ипотечной программе ВТБ 24, а их предоставление производится в индивидуальном порядке. Так как банком не предъявляется к заемщикам каких-либо дополнительных требований по ипотечным кредитам без первоначального взноса, на данные программы спрос продолжает оставаться стабильным. Основой политики ВТБ 24 стал собственный опыт работы. Так в течение прошлого года кредиты ипотеки получить в нем смогло около 30 тысяч человек, по поведению которых можно сделать вывод о том, что на степень мотивации исполнения заемщиком своих обязательств не влияет наличие первоначального взноса или его отсутствие. Однако, видимо, это не становится препятствием для глубочайших проверок банковскими андеррайтерами платежеспособности заявителей, которые обращаются за получением ипотечного кредита, не желая при этом использовать собственные средства. Подорожание недвижимости, как было сказано Л. Салигиной, сегодня намного опережает рост благосостояния российских граждан, как и темпы накопления первоначального взноса.
Эти факторы делают и будут продолжать делать актуальными кредиты ипотеки без первоначального взноса. Бывает, что банками выдается ипотека без первоначального взноса в соответствии с партнерскими программами. В качестве неплохой альтернативы первоначальному взносу может послужить недвижимость имеющаяся в собственности у клиента обращающегося за кредитом. Но у многих граждан имеющих свое жилье и желающих при этом переехать в помещение более комфортабельное и просторное, ситуация становится тупиковая. Получение ипотечного кредита и приобретение нового жилья невозможно по причине банального отсутствия денег на первоначальный взнос. И это когда на руках у них формально имеется внушительный капитал в виде дома или квартиры, но фактически они не могут до покупки нового жилья продать имущество для получения за него денег, иначе им просто негде будет жить. Решение данной проблемы хоть с определенными потерями, но возможно с помощью кредитов ипотеки под залог недвижимости находящейся в собственности. Такая идея даже оформлена Абсолют-банком в его отдельную программу ипотечного кредитования, названную «Ипотека без первоначального взноса».
Для клиентов владеющих какой-нибудь недвижимостью, но не имеющих средств для внесения первоначального взноса, предлагается одновременное оформление двух ипотечных кредитов. Первый является стандартным и требует внесения не менее 10% от цены на покупаемую жилую недвижимость. Для оплаты первоначального взноса производится выдача второго кредита – под залог недвижимости имеющейся у клиента в собственности, сроком на 3 года и на сумму, составляющую до 80% оценочной стоимости недвижимости предоставляемой под залог. После этого заемщик не спеша подыскивает покупателя на свое старое жилье, продает его по договоренности с банком и возвращает взятый кредит на оплату первоначального взноса. Выплату основного долга можно произвести уже в самом конце установленного банком срока погашения и до этого момента выплачивать кредитному учреждению лишь проценты. Негативная сторона такой возможности это более дорогой уровень кредита под залог недвижимости в сравнении с классической ипотекой, при которой в качестве залога выступает непосредственно объект кредитования.
Такой кредит Абсолют-банком выдается на 3 года под 12% - 14% годовых в долларах, в то время как по стандартному кредиту на покупку жилья при сроке 25 лет размер минимальной ставки составляет при прочих равных условиях лишь 9%. Руководителем управления по развитию бизнеса брокерской компании «Кредитмарт» Павлом Шмаренковым был дан комментарий о том, что размер ставок по кредитованию под залог недвижимости имеющейся в собственности превышает ставки по стандартным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке на 1,5% - 2%. Требования же выдвигаемые к заемщикам являются одинаковыми. Кроме того, выдача кредита под залог недвижимости имеющейся в собственности производится с определенным дисконтом, максимум на 90% от ее оценочной стоимости, но в большинстве случаев не выше 70% - 80%. При оформлении двух ипотечных кредитов необходимо страхование двух объектов залога, что становится дополнительными расходами. Несомненный плюс здесь – это экономия на процентах по основному кредиту, направленному на покупку новой квартиры.
Золотым правилом ипотеки можно считать следующее: чем больше размер первоначального взноса, тем меньше уровень процентной ставки. И выдачи кредита на уровне 70% от стоимости закладываемой старой жилой недвижимости должно быть достаточно для очень приличного первоначального взноса. Другие банки не имеют подобных программ, хотя для заемщиков в индивидуальном порядке создаются аналогичные варианты. Как объясняет Динара Юнусова – вице-президент по развитию бизнеса в банке ДельтаКредит, при отсутствии у клиента накоплений ему предлагается ипотека под залог имеющейся у него недвижимости. Клиенту предоставляется полная свобода в выборе походящего для покупки объекта. В данных программах условия намного выгоднее, нежели в потребительском кредитовании. Стоит отметить, что совсем не обязательно получать в одном и том же банке оба кредита. Есть вероятность того, что в учреждении предлагающем выгодные условия по ипотеке на новое жилье, проценты по кредитам под залог недвижимости уже имеющейся в собственности являются весьма большими.
А возможно этот банк вообще такие кредиты не выдает, что хоть и редко, но также встречается. В такой ситуации будет более целесообразным оформление кредитов в разных банках. Хотя взвешивать плюсы и минусы все же надо весьма тщательно. В одном банке оформить два кредита будет, скорее всего, намного быстрее, чем в разных отдельных банках. Вдобавок имеется шанс получения каких-то скидок и льгот. Когда же нет никакого недвижимого имущества «про запас», а желание иметь собственный дом не оставляет в покое, есть последний вариант выхода из ситуации, путем получения потребительского кредита на недостающую сумму. Конечно такой способ самый невыгодный, так как платить придется весьма большие проценты. Поэтому он может подойти лишь тем гражданам, у которых имеются большие ежемесячные доходы.