Возможно ли продать ипотечное жилье

В последние дни в информационных агентствах все чаще поднимается такая животрепещущая тема, как неспособность заемщика погасить ипотечный кредит, в связи с чем возникает вопрос о продаже жилья, приобретенного в ипотеку, поскольку иных способов рассчитаться с банком у заемщика нет.
Эксперты напоминают, что до тех пор, пока ипотечная квартира не выплачена, любые операции с ней можно осуществлять лишь с согласия банка, выдавшего ипотеку. В противном случае сделка будет признана недействительной. Также эксперты отмечают, что не всякий способ продажи квартиры, выгодный заемщику, может быть в равной степени выгоден банку. В этой ситуации придется искать компромиссное решение, поскольку обе стороны заинтересованы в возврате затраченных средств и получении прибыли.
По мнению аналитиков, на сегодняшний день существует две основные схемы продажи обремененного ипотекой жилья.
Вариант первый – деньги вперед
В данном случае необходимо найти покупателя, который согласится передать продавцу денежную сумму в размере непогашенной ипотечной задолженности до подписания договора купли-продажи. Основной целью данного мероприятия является снятие с жилья обременения. Во избежание неприятных ситуаций, передачу денег необходимо оформить в нотариальной конторе. Получив за квартиру часть денег, достаточную для погашения ипотеки, заемщик уплачивает ее банку, и обременение с квартиры снимается. Далее между заемщиком и покупателем квартиры заключается сделка купли-продажи, по условиям которой новый потенциальный владелец жилья уплачивает продавцу остаток стоимости квартиры, после чего данный объект переоформляется в собственность нового владельца.
Вариант второй – покупка кредита
В данном случае заемщик продает не квартиру, а кредит, но для начала сделку нужно согласовать с банком и только после этого искать покупателя, платежеспособность которого будет оценивать банк. Если банк дает добро на переоформление кредита, сторонами подписывается соответствующий договор, новый заемщик въезжает в ипотечную квартиру, но до полного погашения ипотеки, жилье будет находиться у банка в залоге.
В каждом из рассмотренных вариантов для участников сделки есть как свои достоинства, так и недостатки. Первый вариант более выгоден продавцу, однако в данном случае рискует покупатель, поскольку передает денежные средства авансом задолго до заключения сделки.
Второй вариант идеален с точки зрения покупателя, поскольку не несет в себе дополнительных рисков. Вместе с тем эта процедура довольно длительная, поскольку здесь банку требуется время на оценку нового заемщика.
На практике  же покупателя на жилье обремененное ипотекой найти очень сложно. В большинстве случаев все зависит от цены продаваемой квартиры. Как показывает практика, на такие квартиры она существенно ниже. Немаловажным фактором в данной ситуации является и готовность банка идти навстречу заемщику.