Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. Обычно предметом залога выступает жилой дом или квартира.
Содержание договора
По договору ипотеки сторонами выступают залогодержатель и залогодатель. Обе стороны должны быть дееспособными и правоспособными, то есть физические лица должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговороенных в их учредительных документах.
Залогодержатель - это банк, выдавший ипотечный кредит.
Залогодатель - заемщик или созаемщики ипотечного кредита.
Договор ипотеки должен содержать следующую информацию:
- предмет ипотеки;
- оценочная стоимость предмета ипотеки;
- существо, срок и размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет залога определяется посредством указания в договоре его наименования (квартира, дом), места нахождения (адрес) и описанием (площадь, количество комнат).
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может выступать предметом ипотеки только одновременно с залогом по тому же договору и земельного участка, на котором расположен жилой дом. В этом случае в договоре прописывается адрес земельного участка, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид ее разрешенного использования.
Нельзя заложить государственные или муниципальные дома и квартиры и то имущество, которое нельзя приватизировать.
Если предметом договора выступает квартира многоквартирного жилого дома, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, то наряду с жилым помещением заложенной считается и соответствующая доля в праве.
Если кредит предоставляется на строительство жилого дома, то обеспечение обязательств по договору ипотеки может быть предусмотрено незавершенным строительством, материалами и оборудованием залогодателя.
Оценочная стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном эквиваленте и определяется по соглашению сторон, но не может быть ниже нормативной цены.
Когда ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то основные условия кредитования (кредитор и заемщик, сумма кредита, процентная ставка, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита) указываются в договоре ипотеки и являются существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Если стороны не пришли к согласию хотя бы по одному из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным.
Права и обязанности сторон
Заемщик имеет право проживать в заложенной недвижимости, зарегистрировать там всех членов семьи. Но права на перепланировку, сдачу в аренду или продажу заложенной недвижимости как правило ограничиваются - для этого следует получить разрешение банка-кредитора.
Залогодержатель имеет право проверять состояние, условия содержания заложенного объекта недвижимости. В случае нарушения правил пользования имуществом, а также неуплаты или нарушений сроков выплаты долга банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.
Если заемщик не выполняет требования о досрочном погашении кредита, банк может наложить взыскание на заложенный объект недвижимости в судебном или внесудебном порядке. При судебном взыскании имущество реализуется посредством продажи с публичных торгов.
Заключение договора ипотеки
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения предмета ипотеки. После государственной регистрации договор ипотеки вступает в силу.
Нотариальное заверение договора ипотеки не обязательно, но возможно по желанию сторон.
Для государственной регистрации договора ипотеки нужны следующие документы:
- заявление от залогодателя и залогодержателя;
- договор ипотеки (+ копии)
- указанные в договоре ипотеки в качестве приложений документы;
- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
- документ об уплате гос.пошлины;
- иные документы в соответствии с законодательством РФ.
В течение 15 дней со дня подачи документов ипотека регистрируется путем внесения регистрационной записи об ипотеки в ЕГРП и удостоверяется посредством надписи на договоре ипотеки.
Прекращение договора ипотеки
После исполнения или прекращения действия договора ипотеки запись о регистрации ипотеки необходимо погасить. Это можно сделать на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или по суду.