Предметом залога при ипотечном кредитовании физических лиц могут быть: комната, квартира, жилой дом, земельный участок. Это могут быть как приобретаемые объекты недвижимости, так и уже находившиеся в собственности заёмщика.
Основным требованием банка к объекту будет его юридическая чистота. Не должны вызывать сомнений:
- подлинность предоставленных документов.
- законность приобретения недвижимости продавцом.
- отсутствие наличия обязательств перед третьими лицами.
- отсутствие заявленных прав требования на объект в судебном порядке - имеющихся или потенциальных.
Требования банков к зданиям стандартные:
- год постройки не ранее...
- перекрытия не должны быть деревянными.
- здание не должно быть аварийным.
- должны быть центральные коммуникации.
- помещение должно быть пригодно для круглогодичного проживания.
Если раньше банки кредитовали покупку комнат только в случае выкупа последней доли в квартире для получения ее в собственность заёмщика целиком с наложением обременения на всю квартиру, либо принимая в залог уже имеющуюся недвижимость, то теперь можно купить любую комнату в ипотеку и сделать ее предметом залога, при условии что будут соблюдены все правила
законной сделки по купле - продаже комнат, что существенно сужает круг доступных объектов, поскольку на сегодняшний момент много комнат продаётся по притворным сделкам дарения из-за трудностей процедуры или полной невозможности сбора отказов от преимущественного права покупки от всех участниокв общедолевой собственности.
Банки тяжело кредитуют загородные дома и земельные участки из-за невозможности провести полностью адекватную
оценку и спрогнозировать спрос на эти объекты в случае
невозврата кредита и последующей реализации предмета залога.
Так же банки стараются прописывать в кредитном договоре лиц, которые будут зарегистрированы вместе с заёмщиком в квартире, хотя в паспортных службах часто на это не смотрят, но если этого не делать, в случае возникновения проблем с возвратом кредита, придется выписывать по суду кучу людей, если заёмщик займет круговую оборону.
Подводя итог, банки берут в залог юридически чистую недвижимость, ликвидную на рынке и не аварийную в случае зданий - здесь опять же преследуется цель снижения рисков: потери права собственности на объект заёмщиком, снижения рыночной стоимости объекта и невозможность быстро реализовать предмет залога в случае невозврата кредита, разумеется объект будет одобрен в случае
страхования по этим рискам.