Сумма ипотечного кредита.

Банк рассчитывает сумму ипотечного кредита в процентах по отношению к стоимости покупаемого жилья. Максимальный размер будет 100% от стоимости квартиры, самый распространенный размер ипотечного кредита от 50 до 80 %, но не менее 30%. Для расчёта максимальной возможной суммы кредита для конкретного заемщика банк в первую очередь рассматривает оценочную стоимость приобритаемого жилья, величину первоначального взноса, подтвержденный ежемесячный доход заемщика и его возраст. Если изначально арифметика сходится - клиенту хватает дохода чтобы покрывать платежи по ипотеке, то переходят к рассмотрению заявки на кредит в целом

Сумма ипотечного кредита и первоначальный взнос

Для наглядности рассчитаем какую максимальную сумму кредита и на какой срок одобрит банк, если у заёмщика есть 600 000 руб. первоначальный взнос и он готов выплачивать до 35 000 руб . в месяц с процентной ставкой по кредиту 13%:
 

Срок кредитования	Сумма кредита	Оплата процентов	Стоимость квартиры	Ежемесячный платёж
1 год	390 000	28 005	990 000	34 834
2 года	740 000	104 343	1 340 000	35 181
3 года	1 040 000	221 502	1 640 000	35 042
4 года	1 300 000	374 036	1 900 000	34 876
5 лет	1 540 000	562 384	2 140 000	35 040
6 лет	1 740 000	774 884	2 340 000	34 929
7 лет	1 920 000	1 014 000	2 520 000	34 929
8 лет	2 080 000	1 276 073	2 680 000	34 960
9 лет	2 220 000	1 557 081	2 820 000	34 973
10 лет	2 340 000	1 852 646	2 940 000	34 939

Расчеты можно сделать и до 15 и до 30 лет, есть банки, которые рассматривают заёмщиков в возрасте до 75 лет на момент окончания обязательств по кредиту. Для одобрения суммы кредита, банк наложит ограничения - кредит должен быть не более 80% от стоимости квартиры и не менее 30%, в нашем случае мы уложились, однако надо обратить внимание на то что при увеличении срока кредитования значительно растет переплата по процентам - в нашем случае при сроке 10 лет переплата уже достигает почти 100% от суммы кредита.

Сумма ипотечного кредита и доходы заемщика

Банки по разному рассчитывают допустимые ежемесячные платежи по ипотеке для заемщиков в процентах от подтвержденного дохода. Как правило это не более 50% от ежемесячного дохода, при высоких доходах не более 80%, в расчет будут браться только регулярные подтвержденные  доходы.

Если заемщик состоит в браке, то второй супруг автоматически будет считаться созаемщиком, в этом случае будет учитываться их совокупный доход, если в семье есть дети, то они будут считаться иждивенцами и при расчете из совокупного дохода будут вычтены расходы на их содержание. В зависимости от выбранного банка и его методики расчета расходов заемщиков, один и тот же заемщик в разных банках может или получить одобрение на запрашиваемую сумму кредита или нет при прочих равных условиях, если кроме методики расчета допустимых ежемесячных платежей по всем остальным условиям банк оказывается более выигрышным по сравению с другими, можно увеличить совокупный доход, привлекая созаемщиков с высоким доходом - не обязательно родственников основного заёмщика.

Сумма ипотечного кредита и оценочная стоимость жилья

Сумма кредита как правило считается в процентах от стоимости жилья, подтвержденной экспертным отчетом об оценке сертифицированного оценщика. Если реальная цена квартиры выше оценочной стоимости, банк все равно одобрит кредит на покупку этой квартиры исходя из условий ипотечной программы. Например одобрен кредит на покупку квартиры стоимостью до 2 500 000 руб. при первоначальном взносе 500 000 руб. (20% стоимости) с процентной ставкой 13%, это значит что кредит предоставляется на сумму до 2 000 000 руб. и процентная ставка дана из расчета величины первоначального взноса, следовательно если вдруг выбранная квартира будет дешевле или клиент попробует заплатить больший первоначальный взнос процентная ставка автоматически не уменьшится и останется неизменной, либо придется заново подавать заявку по новым условиям, чтобы ее снизить (если бы клиент потом передумал и внес 1 000 000 руб. или выбрал квартиру за 1 500 000 руб., то первоначальный взнос был бы более 30%, что позволило бы претендовать на ставку 12% по условиям банка и уменьшить переплату по процентам на 500 000 руб. и более в зависимости от срока). Теперь вернемся к нашему случаю - оценщик оценил квартиру в 2 000 000 руб., следовательно банк выдаст только 1 600 000 руб. и клиенту придется заплатить  первоначальный взнос в 900 000 руб.  - это будет более 30% от реальной стоимости жилья, ставка не изменится, но выигрыш по переплате для заемщика составит 500 000 руб. Тут есть над чем подумать - или поискать другую квартиру или поискать 400 000 руб. и сэкономить 500 000 руб., выгода очевидна. Это происходит не из-за того что банк такой вредный и не из-за того что оценщик вымогает взятку (хотя в последнее время они оголодали и оценка делается на требуемую величину за двойную стоимость оценки, в случае когда недобросовестный оценщик понимает что сроки горят и понуждает к этому клиента), здесь банк страхуется от невозврата кредита, в этом случае даже если квартира будет продана со скидкой 20% от рыночной стоимости, он гарантированно сможет вернуть себе выданные денежные средства в полном объёме.

Если ипотека – не первый кредит

Взять ипотеку, уже выплачивая какой-либо кредит не сложно, так как заемщик получил первый кредит, а значит прошел процедуру одобрения банком, с другой стороны, при расчете максимальной суммы ипотечного кредита, ежемесячные доходы заемщика будут уменьшены на сумму ежемесячных платежей по имеющимся кредитам. Казалось бы ипотека берется не 10-20 лет, а до полной выплаты потребительского и автокредита осталось всего 4 и 8 месяцев, все равно эти расходы будут учтены и для получения наибольшей суммы по ипотеке лучше либо досрочно погасить имеющиеся кредиты либо закрыть их по графику и подать заявку на получение ипотеки. 

Для расчета ежемесячных расходов заемщиков в разных банках есть свои нормы для взрослых созаемщиков и детей-иждивенцев, где-то считают что на каждого члена семьи должно в месяц тратиться не менее 5 000 руб., где - то не менее 15 000 руб.,  другие банки наоборот - отталкиваются от того чтобы размер ежемесячного платежа по ипотеке не был более 50% ежемесячного совокупного дохода, схема расчета ни от кого не скрывается, поэтому понимая свою ситуацию, и зная как банк производит расчеты, можно заранее с определенной долей вероятности предсказать где дадут необходимую сумму кредита, а где нет.