Процентная ставка ипотечного кредита - самый важный фактор при выборе
ипотечной программы. Сейчас ставки по валютным кредитам 6-11%, по рублевым 9-15% - это ниже чем в начале зарождения рынка ипотеки в России, однако в связи со снижением доли сделок с привлечением ипотеки, банки вынуждены стимулировать выдачу кредитов снижением ставок и понижением требований к заёмщкам с одной стороны, а с другой это повышает риски
невозврата и через какое-то время ставки отыгрывают назад, чтобы снизить издержки, в любом случае, при существующих процентных ставках, заемщики переплачивают за ипотечные квартиры в 2-3 раза при сроке кредитования от 10 лет.
В каждом случае назначаемая процентная ставка индивидуальна, как и
срок кредита для конкретного заемщика и конкретной
суммы кредита, и зависит от нескольких факторов, характеризующих определенную степень риска при выдаче ипотечного кредита банком-кредитором:
- во первых это вид подтверждения доходов, в этом случае, при полном подтверждении справкой по форме 2 НДФЛ, можно получить процентную ставку на 3-4 процента ниже чем при оформлении кредита "по двум документам" с простым информированием о величине своих доходов.
- вид объекта недвижимости - квартира, комната, загородный дом, земельный участок - в случае последних двух объектов трудно провести объективную оценку стоимости, поэтому ставка по кредиту будет выше.
- ставка по ипотеке для строящихся объектов может быть выше из-за рисков не возможности достроить и сдать объект, хотя в отдельных случаях, где партнером застройщика является конкретный банк, ставки могут быть даже ниже чем для вторичного рынка.
- величина первоначального взноса - чем выше, тем меньше ставка, как правило можно снизить ставку на 1%, увеличив первоначальный взнос с 15 до 30%, и еще на 1%, увеличивая его с 30 до 50%.
- дополнительные виды страхования по рискам утраты трудоспособности и снижения рыночной стоимости приобретаемой недвижимости так же понижают процентную ставку.
- оплата единовременной комиссии - некоторые банки перед сделкой предлагают снизить ставку, например на 0,5%, оплатив в банк разово 50 000 руб., что в отдельных случаях снижает переплату по процентам от 100 000 руб. и выше
- партнерская скидка для брокеров - получая кредит через брокера, банк дает процентную ставку по ипотеке на 0,5-2% ниже, чем если бы клиент обратился напрямую в банк, это дает гарантию банку, что заёмщик скорее всего не просто получит одобрение и не воспользуется им, бегая по всем банкам в поисках лучшей программы, а с помощью брокера уже определился с банком, и дальше ему так же профессионально помогут выбрать, согласовать и приобрести объект.
Подводя итог - банк дает процентную ставку минимальную при минимальных рисках, но так же есть определенные нормы прибыли с выданных денег, поэтому не существует четкой формулы, где заранее будет известен % по ипотечному кредиту, одобрение по кредиту конкретному заёмщику звучит следующим образом: вам одобрен кредит на сумму до 3 000 000 руб. на приобретение квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом не менее 20% на срок 15 лет с процентной ставкой 13% годовых. В некоторых случаях будут прописаны дополнительные предложения по снижению процентной ставки. Чтобы в одобрении получить лучшую процентную ставку, надо заранее постараться воспользоваться всеми факторами, которые на нее влияют, в противном случае, придется заново подавать заявку на рассмотрение, поскольку снижение процентной ставки даже на 0,5 %, при существующих ценах на недвижимость, может снижать переплаты по процентам на сотни тысяч рублей в зависимости от срока кредитования.
Типы ипотечных ставок
Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.
Существует два вида ипотечных ставок: фиксированные и плавающие. Фиксированные ставки остаются неизменными на весь срок кредита, если только иное не оговорено особыми условиями в кредитном договоре. Плавающие ставки регулярно пересчитываются в оговоренные в
кредитном договоре промежутки времени.
Плавающая ставка включает в себя постоянную составляющую и слагаемое - так называемое средневзвешенное значение ставки межбанковского кредитования, это могут быть: для валютных кредитов LIBOR, EURIBOR, TIBOR - средневзвешенные ставки Лондонской, Европейской, Токийской бирж, для рублевых кредитов MosPrime, MIBOR, ставка ЦБ и т.д. В этих случаях ставки могут иметь вид 5%+LIBOR (с пересчетом раз в год) или MosPrime6M+6% или MosPrime3M+6% (с пересмотром каждые 6 и 3 месяца соответственно).
Надо понимать что в случае плавающих ставок, банк уменьшает свои риски, поэтому плавающая ставка в целом выгоднее фиксированной, но в случае резкого повышения рыночных ставок межбанковского кредитования, клиент потеряет в деньгах.
В итоге появилась оптимальная процентная ставка - комбинированная, когда фиксируется ставка на определенный период, например на пять лет, а затем выплаты идут по плавающей ставке. В этом случае в выигрыше и банк и заёмщик, банк снижает свои риски, а клиент, получая минимальную ставку, может
погасить кредит досрочно и не рисковать на дальнюю перспективу.
Выбирая ипотечную программу, надо учитывать, что некоторые банки могут дать низкую процентную ставку по ипотеке, но рассматривать сроки кредитования при которых будет существенная переплата по процентам, например от 15 лет, поэтому стоит ориентироваться в первую очередь на конечную сумму переплат по выплаченным процентам при полной выплате кредита по графику.
Перекредитование
В случае когда средние ставки по ипотеке снижаются, заёмщик может
перекредитоваться в другом банке - одобрить ипотеку на оставшуюся сумму кредита с меньшей ставкой или меньшим сроком и погасить имеющийся кредит, либо согласовать с банком-кредитором снижение ставки по имеющемуся кредиту в связи со сложившейся ситуацией на рынке, как правило банки идут на такие уступки, так как в любом случае они остаются в выигрыше.
