Развод и ипотека

Большая часть ипотечных заемщиков –это семейные пары или люди, которые живут в гражданском браке. К сожалению, браки иногда завершаются разводами. В этом случае, ипотечным заемщикам необходимо понимать, как разделить жилье и договориться об этом с кредитным учреждением. Определить, кто продолжит оплачивать кредит или как продавать ставшую ненужной совместную квартиру.
Все эти вопрос актуальны не только для зарегистрированных супругов, но и для тех, кто не сделал свои отношения официальными.
По данным Росстата, в нашей стране разводом заканчивается половина зарегистрированных браков. В прошлом году на один миллион браков пришлось около шестисот разводов. Сколько из эти пар имели обязательства перед банком, Росстат не уточняет. Однако, по словам банкиров, развод обремененный ипотекой явление довольно частое.
При оформлении кредита недвижимость приобреталась в общую совместную собственность, поэтому и права на это имущество у обеих сторон равные. Получается, что при разводе обе стороны имеют равные права на приобретенную квартиру.
В  случае, когда кредит брали гражданские супруги, не связанные друг с другом юридически, квартира, обычно, оформляется в общую долевую собственность, доли распределяются разным образом для каждой стороны. В обоих случаях по долгам отвечают обе стороны, в соответствии с условиями кредитного договора.
Когда дело касается развода, супругам необходимо решить, как поступить с приобретенной недвижимостью, которая могла быть оформлена как на обоих созаемщиков, так и на одного из них. Остро вопрос стоит в том случае, когда квартира была куплена на имя одного из супругов, а выплаты фактически предоставлял другой супруг. Спорные ситуации могут быть разными, в которых обеим сторонам будет довольно трудно прийти к одному мнению.
Еще одна стандартная спорная ситуация – это когда один из супругов внес в первоначальный взнос  из собственных средств, например, продав квартиру, доставшуюся ему в наследство. По  словам Натальи Киселевой, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» во время развода такой спор очевиден: основные средства супруг вносит из своих личных средств, то есть его доля должна быть больше, а вновь приобретенное жилье, в соответствии с законом,  - совместная собственность супругов.
Совершенно по-другому выглядит ситуация, когда супруги не зарегистрированы официально, а квартира оформлена не на того, кто вносил первоначальный взнос за счет собственных средств. В  итоге, вернуть вложенные в приобретение жилья деньги при разрыве отношений практически невозможно. Тем не менее, если не получается договориться самостоятельно не получается, ситуацию будет решать только суд.
Алексей Попович, заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка рассказал, что по опыту банка самый распространенный вариант дележа ипотечного жилья – это переоформление кредитных обязательств и объекта обеспечения по кредиту на одного из заемщиков.
Но, независимо от решения бывших супругов, сделать то, что они хотят, можно только по договоренности с кредитным учреждением. По словам Германа Белоуса, директор департамента розничного бизнеса СБ-банка, если кто-то из супругов решится целиком переоформить на себя право собственности на жилье, он должен получить согласие кредитного учреждения на совершение данной сделки, вновь пройти процедуру анализа платежеспособности и урегулировать вопрос по компенсации с другой стороной.
Провести эту операцию будет не просто, потому как кредитор не намерен нести издержки при переоформлении состава залогодателей. В этой ситуации даже брачный договор может оказаться бессилен. По мнению Анны Волковой, директор юридического департамента АИЖК, при разделе имущества АИЖК готов согласиться на внесение изменений в сведения ЕГРП при условии, что такой раздел осуществлен на основании решения суда или утвержденного судом мирового соглашения, а не на основании простого соглашения, даже если это брачный договор. Брачный договор супруги могут менять несколько раз и при этом каждый раз кредитор должен вносить изменения в ЕГРП.
 
Сколько платить и кому?
Один и самых острых вопросов при разводе с  ипотекой – кто и как проложит выплачивать оставшуюся ссуду. Герман Белоус напомнил, что при разводе официально зарегистрированных супругов обязательства своевременно, полностью оплачивать ипотечный кредит ложатся в равной степени на обе стороны, не зависимо от того, кто вносил первоначальный взнос при оформлении и кто оплачивал кредит ранее.
Стоит отметить, что кредитное учреждение имеет полное право требовать от обоих супругов- созаемщиков исполнения обязательств не зависимо от того, состоят они в официальном браке или нет. Иван Минаков, заместитель председателя правления Международного банка развития, заметил, что банк не принимает в учет развод, этот процесс ни каким образом не влияет на действительность кредитных договоров и поручительств. В спорной ситуации иски будут поданы к обоим сторонам и взыскание будет проводится за счет того, у кого есть ликвидное имущество, добавил он.
Апеллировать к тому, что недвижимость  досталась другому супругу или большую часть денежных средств внесла одна из сторон, не получится. Если стороны договорились с банком о внесении изменений в состав собственников жилья, это не значит, что состав должников тоже изменится. При бракоразводном процессе не только недвижимость делится на двоих, но и остаток долга по кредиту в соответствующих долях. Для кредитора, в юридическом плане оба супруга, даже бывшие, продолжают оставаться должниками. Если супруг, который фактически оплачивает кредит, перестанет платить, кредитор имеет полное право потребовать исполнения обязательство от обоих заемщиков и взыскать долг со всех должников, а также подать на взыскание на залог.
Главная опасность для заемщиков в том, что «гасить» ставший ненужным кредит вторая сторона вряд ли станет. Например, ситуация, когда один из бывших супругов внес первоначальный взнос и при разводе он теоретически может заявить противоположной стороне, что платить оставшиеся проценты по кредиту он не будет. В случае, если один из бывших супругов отказывается платить по кредиту, а кредит выплачивает другой, избавиться от второго собственника будет непросто.
Когда возникает такая ситуация урегулирование вопроса происходит вместе с кредитной организацией. Пример, одна из сторон может перевести остаток долга на себя и оплатить другой стороне его первоначальную долю, таким образом, оставив недвижимость себе. В этом случае, первым делом необходимо поставить банк в известность, собрать полный пакет документов для оценки платежеспособности и возможности перевести весь остаток долга на одного из бывших супругов.
 В результате, необходимо отдельно договариваться с кредитным учреждением об изменении состава собственников и должников.
 
Реализуем ненужное
Если не получается договориться друг с другом о переводе собственности на приобретенную в кредит недвижимость не удается, а в суд стороны идти не хотят, тогда остается последний вариант – продать спорную квартиру.
 Решить такую ситуацию можно следующим образом, например, выставить квартиру на продажу и погасить обязательства перед кредитной организацией, а остаток поделить соответственно первоначальному материальному участию и разойтись. Для этого в первую очередь нужно уведомить банк. Важное условие сделка по продаже должна проходить в банке-кредиторе при участии сотрудника банка. Часть стоимости недвижимости, равная сумме задолженности по ипотеке, будет закладываться или в отдельную депозитарную ячейку  на время регистрации перехода собственности, или на специальный счет – аккредитив, с которого кредитная сама заберет деньги в счет погашения кредита после регистрации. Когда ипотека будет погашена, банк предоставит справку о том, что она погашена и банк снимает обременением с квартиры.
Однако, перед продажей квартиры, сторонам нужно договориться друг с другом. Иван Минаков сообщил, что кредитная организация может дать согласие на продажу задолженной недвижимости, но важное условие – это соглашение между бывшими супругами по поводу распределения средств. В любом случае, реализации квартиры будет проходить под контролем банка и в, первую очередь, будут погашаться долги банку.
 
Готовиться к разводу нужно заранее
 Все участники рынка сходятся во мнении, что избежать спорных ситуаций при разводе с ипотекой можно, если заранее все распланировать, как бы грустно это ни звучало в момент семейного счастья. Герман Белоус уверен, что чтобы обеспечить себе безопасность перед ипотечной сделкой, супруги должны заранее определиться с тем, кто и в каком объеме будет владеть правом собственности по приобретаемому жилью, и подтвердить договоренность при помощи заключения брачного договора в нотариальной форме. В нашей стране этот документ устанавливает только режим раздела имущества. В нем можно указать то, кому после развода достанутся дорогостоящие подарки, движимое и недвижимое имущество, ювелирные украшения. Важно, это соглашение необходимо составлять до вступления брак или же на любом его этапе. По словам Марии Литинецкой «Метриум Групп», как правило, брачный договор для ипотечной сделки составляют те супруги, которые уже имеют общую собственность и один из них хочет приобрести квартиру только для себя.
Важно также сохранять все документальные подтверждения для всех важных этапов получения и обслуживания кредита: каждая из этих бумаг может стать решающей при рассмотрении дела в суде.  Следует хранить кредитный договор, договор об ипотеке, все документы обо всех платежах, договор купли-продажи квартиры, расписку продавца – все это может быть использовано и для получения имущественных налоговых вычетов, предусмотренных налоговым законодательством. Необходимо также хранить и договор страхования, и документы об оплате страховой премии. А также документы о собственности, документ о получении продавцом денежных средств и расписку продавца следует хранить бессрочно.
Особое внимание нужно обратить на сделки по покупке недвижимости в новостройке на условиях договора ДДУ (договор долевого участия), когда покупатель вступает в права собственности после сдачи дома.
Если вы планируете купить недвижимость и жениться одновременно, но при этом сохранить квартиру за собой, лучше сначала вступить в права собственности на жилье, а потом уже регистрировать отношения.
В случае, когда сначала был подписан ДДУ, а потом были заключены официальные отношения и потом ждали несколько лет оформления собственности, ( за это время можно развестись) то супруг при разводе может потребовать у вас не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса, потому как формально договор купли-продажи заключался в период супружества.