​ Жилье на ипотечной тяге

Инвестиционный спрос на жилье, произошедший летом, сменился ипотечными сделками, которые заключаются людьми, не имеющими больших денег. Сейчас девелоперы должны  понять, как скорректировать объемы предложения и ценники в данных условиях.
Предолимпийское спокойствие
Ожидаемого всплеска покупательской активности с началом делового сезона не произошло, констатировали факт эксперты. Теперь подобное затишье продлится три-четыре месяца как минимум. Первой причиной этого затишья являются, конечно же, надвигающиеся новогодние праздники – время заведомо мирное, в том числе и на финансовых рынках. Кроме того в странах Евросоюза наметилась тенденция к росту экономики, что также добавило инвесторам уверенности в рентабельности зарубежной недвижимости, которая время от времени перетягивает на свою сторону некоторую часть московского спроса.
По мнению вице-президента компании "Химки Групп", Дмитрия Котровского, в  России, кризис по определению невозможен вплоть до самой сочинской Олимпиады. Поэтому говорить о каком-то оживлении покупательского интереса можно будет не раньше марта. И хорошо, если к тому времени не произойдет затоваривания рынка, так как московские девелоперы довольно активно занялись реновацией промышленных зон, отчего существенно выросла масштабность проектов. Например, "Метриум Групп" прогнозирует, что уже до конца текущего года на московский рынок недвижимости выйдет не менее  20 новых объектов с апартаментами, причем самый крупный из этих объектов имеет общую площадь в 1,78 млн. м2.
В данных условиях и теперь, и в не столь отдаленном будущем застройщики вынуждены будут прибегнуть к сдерживанию роста цен с целью поддержания стабильности темпов продаж. Как считает Леонард Блинов, директор по маркетингу Урбан Гроуп, сегодня цены стоят, а если даже и растут, то этот рост настолько незначителен, что полностью аннулируется за счет инфляции. Платежеспособный спрос при этом стал сильно зависеть от ипотеки, добавил эксперт. По словам Л. Блинова, сегодня доля ипотечных сделок достигает 70%. Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости с ситуацией в конце лета, то можно увидеть, что доля ипотечных договоров выросла почти вдвое (летом в общем объеме сделок она не превышала 46%).
Дешево, пока покупают
В ГК МИЦ считают, что в последнее время из-за стремительного роста количества новостроек эконом класса в Москве, цены в данном сегменте начали падать. Только за октябрь месяц данное снижение составило 4,3%. Однако, продолжают аналитики компании, за год в целом, рост в сегменте наблюдается умеренный: 5,8%.
В "Метриум Групп" придерживаются иного мнения: там, в октябре был выявлен даже незначительный прирост цены — 0,5%. А вот цены за год снизились почти на 5%, отметила гендиректор компании, Мария Литинецкая. Все вышеописанное происходит на фоне довольно неплохой покупательской активности: по данным аналитиков компании "Метриум Групп", за октябрь объем предложения в эконом классе уменьшился практически на треть.
Вместе с тем в столице замер Комфорт-класс: в данном сегменте рост цен в октябре составил не более 1 процента. Если рассматривать повышение цен за год, то здесь можно увидеть более существенные цифры, однако эксперты оценивают это по-разному. Например, по данным ГК МИЦ, рост цен составил всего 3%, и в то же время экспертами "Метриум Групп" было насчитано целых 13,5процентов. Общий объем предложения в данном сегменте за октябрь месяц немного уменьшился, но за год данный показатель вырос более чем в 1,5 раза.
Что касается бизнес-класса, то за октябрь по словам экспертов, он подешевел. по данным "МИЭЛЬ-Новостройки" средняя цена квадратного метра жилой площади в этом сегменте на данный момент не дотягивает и до 230000 рублей, хотя еще месяц назад эта цифра была выше на 3,1 процента. Относительно годовых значений участниками рынка даются диаметрально противоположные оценки, называются как положительные значения, так и отрицательные. Наиболее оптимистично настроены эксперты "БЕСТ-Новостроя"; по их  подсчетам новые дома бизнес класса подорожали за год на 15 процентов.
Без элиты
За год в Новой Москве подорожали лишь новостройки бизнес-класса. В массовом эконом классе выход на рынок недвижимости новых объектов, находящихся на этапе котлована моментально снижает среднюю цену. По этой причине и без того дешевый сегмент продолжает дешеветь. По сведениям генерального директора компании "МИЭЛЬ-Новостройка", Софьи Лебедевой, за год данный сегмент потерял в цене на 7,9%. В НДВ же полагают, что средняя цена снизилась чуть больше, чем на 4 процента. По данным компании "БЕСТ-Новострой", цены на комфорт класс, расположенный от МКАД дальше, чем экономновостройки, снизились на полтора процента.
 
Домов премиум-класса пока не строят на новых московских землях, что собственно и неудивительно, поскольку обитатели загородных добротных поселков отсюда бегут, и это уже не случайность, это – тенденция. И это можно понять, ведь мало кому придется по душе, что через дорогу от загородного коттеджа, в котором ты живешь, вдруг вырастает высотка или того хуже – целый  комплекс малоэтажек. Здесь уже не может быть и речи о загородной жизни. Такое смешение жанров не всякому придется по вкусу, поэтому и  вероятность того, что найдутся охотники начать в таком месте новую жизнь «по премиальным стандартам».
Бизнес или комфорт
Что касается Подмосковья –  здесь все более-менее предсказуемо и стабильно: ни тебе резких взлетов, ни столь же резких падений, ни каких-либо проявлений гигантизма в проектировании объектов. По данным опрошенных нами компаний эконом класс за октябрь в среднем вырос на один процент и на 6,2% – за год. Приблизительно та же картина наблюдается и с комфорт-классом. Лишь только в высокобюджетных сегментах наблюдается уверенный рост.
Дмитрий Котровский отметил, что в Московской области цены на бизнес-класс за год прибавили 15 процентов. Однако с этим согласны не все участники рынка. Например, Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс" отмечает, что за тот же период цены повысились на 7,2%. Кроме того наблюдается спад покупательского интереса к дорогим объектам в премиум и бизнес сегментах. Эксперт предполагает, что данный процесс объясняется притоком более качественного предложения по более приемлемым ценам в комфорт-классе – предполагает эксперт. Также П. Лепиш добавляет, что в ряде объектов данного класса было отмечено снижение цен.
В целом рынок недвижимости, конечно же, подстегивают, появившиеся в огромном количестве, ипотечные программы банков. Кажется, еще немного и банки начнут рассылать своим потенциальным заемщикам рекламные SMS, в которых будет сообщаться о том, что ипотечный кредит одобрен заранее и все, что требуется для его получения, так это прийти в банк с паспортом. Если бы финансисты не действовали столь  активно, рынок новостроек Москвы и московской области на самом деле мог бы замереть вплоть до Олимпийских игр. А пока этого не случилось,  девелоперы продолжают чувствовать себя в безопасности.
По данным компании "Метриум групп", сегодня в Москве, в апартаментах премиум-класса стоимость квадратного метра составляет 479 165 рублей, что на 29 процентов больше, чем в прошлом году. При этом средняя стоимость одного квадратного метра жилья составляет 667 704 рубля в этом же классе, утверждают в компании Welhome. Квартиры же в премиум-класс сегменте дорожают максимум на 5% в год.