Существует два вида ипотечных платежей - аннуитентные (одинаковые в течение всего срока кредитования) и дифференцированные (в которых сумма кредита возвращается равными частями, а проценты начисляются на остаток кредита). Дифференцированные платежи при ипотеке в последний раз предлагал Сбербанк в 2009 году, в виду того что для банков такая схема кредитования наименее прибыльна, сейчас во всех
ипотечных программах предлагаются только аннуитентные виды платежей.
Аннуитетные платежи
Аннуитентные платежи - равные платежи в течение всего срока кредитования, рассчитанные по специальной формуле, куда подставляются значения суммы кредита, процентной ставки, срока кредита:
X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))
X - сумма аннуитетного платежа; S -
сумма кредита; p - 1/12
процентной ставки по кредиту в сотых долях; m -
срок кредита, в месяцах.
Недостатком аннуитентных платежей является то, что на начальном этапе платежи состоят в основном из процентов по кредиту и незначительной доли тела кредита, в то время как в конце срока кредита, платежи состоят в основном из тела кредита, поэтому досрочное погашение, при котором кредит закрывается с "конца" практически бессмысленно, кроме тех случаев когда допускается закрывать кредит с начала графика платежей, где будет в основном оплата процентов и досрочное погашение позволит значительно снизить переплату по процентам.
Для удобства расчета, можно воспользоваться
ипотечным калькулятором.
Дифференцированные платежи
Дифференциальные платежи казались менее привлекательными для заёмщиков из-за того что в начале они могли быть в полтора-два раза выше чем рассчитанные аннуитентные для тех же условий ипотеки, для банков рассмотрение заёмщиков в случае дифференциальных платежей было затруднительным - так как
подтвержденный доход заемщика должен был перекрывать начальные платежи, с другой стороны если заёмщик погашал кредит досрочно, то он не платил значительную часть процентов по кредиту в отличие от аннуитентных платежей.
В конечном итоге осталась только аннуитентная схема ипотечных платежей, которая легко рассчитывается и планируется, однако является наименее выгодной для заёмщика.
При оформлении кредитного договора стоит обратить особое внимание на возможности
досрочного погашения кредита при ануитентной схеме погашения, лучшим условием кредитования будет возможность досрочно погашать кредит с начала графика платежей, уменьшая срок кредита, а не с конца, где экономии не будет практически ни какой.
